Straatbeeld laden…
Woning
Rivierforel 29
2318 MG Leiden
Eerste waarde-inschatting
€ 705.000
€ 635.000 – € 775.000
Vertrekt van de WOZ van 1-1-2025 en het prijspeil van 2026. Onderhoud en verbouwingen zitten er niet in.
Woningen rondom
De dichtstbijzijnde huisnummers op dit postcodedeel — wissel van lens en klik een woning aan om hem te bekijken.
4e van 5 op gebruiksoppervlakte in deze selectie.
Niet te vergelijken op energie: daarvoor is te weinig geregistreerd bij de woningen in deze rij.
Bron: BAG (Kadaster), kadastrale kaart — alleen geregistreerde gegevens; onbekend blijft onbekend.
Dit valt op bij dit huis
Tegenover de woningen eromheen, en in de registers.
48% open grond
Van de 144 m² kadastrale grootte neemt het hoofdgebouw er ± 7 m² in en een bijgebouw ± 68 m²; er blijft ± 69 m² open grond over. Gebruik dit om de beschikbare ruimte globaal te verkennen.
Het perceelgetal is geregistreerd, de verdeling is modelmatig. Bijgebouwen die niet in het model staan, tellen hier niet mee; erfgrenzen en regelgeving zijn niet beoordeeld.
Valt op door het perceel
Ten opzichte van de mediaan van 4 nabijgelegen woningen: gebruiksoppervlakte -1%, perceel -11%.
Dit zijn nabijgelegen woningen, geen verkochte referentiewoningen. Zonder transactiegegevens volgt hier geen prijsvergelijking.
Label B, schil onbekend
Label B zegt iets over de woning als geheel, niet over welk onderdeel van de schil het zwakst is.
Niet vastgesteld betekent onbekend, niet afwezig of slecht.
Onderzoek deze woning
Bekijk deze woning vanuit 6 invalshoeken. Alles blijft staan; de knoppen brengen je erheen.
Huis
Wat voor huis is dit precies?
Wat weten we?
- Bouwjaar
- 1987BAG
- Gebruiksoppervlakte
- 136 m²BAG
- Perceel
- 144 m²Kadaster
- Woningtype
- TUSSENWONINGHuisblik
- Gebruiksdoel
- woonfunctieBAG
- Energielabel
- BEP-Online · geregistreerd in 2026
Welke maat is dit?
Niet elke vierkante meter is dezelfde vierkante meter. Daarom staat bij elke maat wie hem vaststelde en wat hij precies telt.
- Gebruiksoppervlakte136 m²
- BAGDe oppervlakte die de gemeente registreert. Telt alle binnenruimte mee die aan de eisen voldoet, inclusief bijvoorbeeld een inpandige berging.
Wat in geen register staat
Wat Huisblik in de geraadpleegde bronnen nog niet heeft kunnen vaststellen. Je kunt dit aanvullen op basis van wat je ziet, documenten of informatie van de verkoper.
11 kenmerken nog niet vastgesteld
- Zonnepanelen
- Warmtepomp
- Dakkapel
- Uitbouw
- en 7 andere
5 geregistreerd · 1 afgeleid · 11 onbekend
Ruimte
Hoe gebruik je huis en buitenruimte?
Dit pand en de panden eromheen, op hun geregistreerde hoogte.
Sleep om te draaien, scroll of knijp om te zoomen. Dubbelklik een pand om daaromheen te draaien.
Wat je hier ziet
- Deze woning staat rood, met een modelhoogte van ± 8,2 m. De twee dichtstbijzijnde panden staan op ± 8,2 en ± 8,4 m.
- Het hoogste pand in beeld meet ± 8,4 m, hoger dan deze woning.
- Op het perceel staat in het model 1 bijgebouw (lichtrood), samen ± 7 m².
- 2 van de 4 zijden liggen in het model vrij; de rest grenst aan andere bebouwing.
- Het perceel meet 144 m² volgens de kadastrale registratie.
Klik een pand of zijde aan voor de details.
Bouwmassa uit 3D BAG (TU Delft), afgeleid van BAG en AHN. Eén blok per pand met één hoogte; dakvlakken zitten niet in deze bron.
Dit huis van boven
Het kadastrale perceel met de geregistreerde gebouwomtrekken erop — noorden boven.
- Perceel
- 144 m²
- Footprint woning
- ± 68 m²
- Bebouwd
- ± 47% van perceel
- Perceelmaat
- ± 26 × 13 m
Bron: kadastrale kaart (Kadaster) en 3D BAG (TU Delft). Omtrekken en maten zijn registerdata, geen inmeting — vandaar de ±.
Vergelijken
Hoe wijkt deze woning af van de buren?
Waarmee vergelijken we?
Deze groep bestaat uit 3 woningen in de buurt die lijken op deze woning: bouwjaar 1972–2002, 102–170 m² en 108–180 m².
| Kenmerk | Deze woning | Mediaan | Bereik |
|---|---|---|---|
| Gebruiksoppervlakten = 3 | 136 m²hoger dan 1 van 3 | 136 m² | 132–140 |
| Perceeln = 3 | 144 m²hoger dan 1 van 3 | 149 m² | 139–175 |
| Bouwjaarn = 3 | 1987hoger dan 1 van 3 | 1987 | 1986–1987 |
Dit zijn nabijgelegen woningen uit de openbare registers, geen verkochte referentiewoningen. Zonder transactiegegevens volgt hier geen prijsvergelijking, en er is geen woning die het ‘beter’ doet dan een andere — wat past hangt af van wat jij zoekt.
Bekijk ook
Omgeving
Hoe is het dagelijks leven hier?
Rond dit huis
Voorzieningen in de buurt
Per soort de dichtstbijzijnde plek, hemelsbreed gemeten — geen looproute, dus de werkelijke afstand ligt hoger.
- Boodschappen
- Supermarkt · Albert Heijn780 m
- Openbaar vervoer
- Bushalte · Fakkelgras290 mStation · Leiden Centraal2,5 km
- Zorg
- Huisarts · Huisartsenpraktijk Pluimgras420 mApotheek · Tot Hulp der Menscheid790 m
- Onderwijs en opvang
- Kinderopvang · FloreoKids780 m
- Buiten en spelen
- Speeltuin110 mPark430 m
Bron: OpenStreetMap-bijdragers (ODbL). Deze kaart wordt door vrijwilligers bijgehouden en is niet overal even volledig — vooral huisartsen, apotheken en kinderopvang ontbreken er geregeld. Staat er iets niet bij, dan betekent dat niet dat het er niet is.
Details over straat en omgeving
Straat
30 km/u (zone) · woonerf
Zonebord op 233 m (Beekforel).
- Vrijliggend fietspad langs de straat
Verkeersluw ingericht — op basis van: ingericht als woonerf, maximumsnelheid 30 km/u (zone). Dit zegt iets over de inrichting, niet over gemeten verkeer.
Bronnen: Nationaal Wegenbestand (Rijkswaterstaat) en NDW-verkeersborden, live geraadpleegd. Bebording is geregistreerd, niet gegarandeerd volledig.
Scholen dichtbij
OBS Kwintijn
475 m · circa 100 leerlingen
Roomskatholieke Basisschool De Tweemaster
499 m · circa 250 leerlingen
Bron: DUO open onderwijsdata, leerlingaantallen peiljaar 2025. Schoollocatie via PDOK; afstand hemelsbreed berekend.
Onderzoek de omgeving
9 onderzoekslagen rond dit adres. Voor 1 laag zijn nu bruikbare gegevens beschikbaar; bij de andere lagen staat wat nog ontbreekt.
Geld
Welke bedragen wil je doorrekenen?
Waarde
Midden ± € 705.000 · indicatief, geen taxatie en geen biedadvies.
Om mee te wegen
Wat de registers over dit huis laten zien, met beide kanten ernaast gezet — geen oordeel, wel een startpunt.
Mogelijke pluspunten
Verkeersluw ingericht
Op basis van: ingericht als woonerf, maximumsnelheid 30 km/u (zone). Dit zegt iets over de inrichting, niet over gemeten verkeer.
Veel zon op het open erf
In juni gemiddeld ± 8 uur; bomen en schuttingen kennen we niet.
Basisschool dichtbij
475 m hemelsbreed.
Openbaar vervoer dichtbij
Bushalte op 292 m.
Mogelijke aandachtspunten
Geen aandachtspunten uit de registers — dat zegt vooral iets over de registers.
WOZ
Waarde & ontwikkeling
€4.846 WOZ per m² gebruiksoppervlakte
WOZ steeg in 11 jaar met circa 109%.
De WOZ is een schatting van de marktwaarde op de waardepeildatum, niet de verkoopprijs van vandaag. Laatste peildatum 1-1-2025 · Bron: WOZ-waardeloket (Kadaster).
Dit huis in de registers
1987
Gebouwd volgens de BAG.
2025
WOZ vastgesteld op € 659.000.
2026
Energielabel B geregistreerd.
Alleen gebeurtenissen die een openbaar register vermeldt.
Maandlasten
Rekenvoorbeeld op de middenwaarde van € 705.000. Geen hypotheekadvies: wat je werkelijk kunt lenen hangt af van inkomen, schulden en de geldverstrekker.
Inbreng en rente zijn jouw aannames, geen bronfeit. Ze veranderen alleen dit rekenvoorbeeld.
Vergelijk met nu
Verbouwen
Kies wat je zou aanpakken. Richtprijzen als voorbeeld, geen offerte; wat een maatregel bij dit huis kost, hangt af van de staat en de uitvoering.
Jouw scenario · wat je eraan zou doen
Een scenario: wat jij overweegt. Het verandert niets aan wat we van het huis weten — dat staat bij Huis. Richtprijzen, geen offertes. Richtprijzen Milieu Centraal en Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), 2025. Zolang iets nog niet bekend is, staat het bedrag er als aanname (áls).
Vul de vraagprijs hierboven in om koopprijs en je verbouwscenario naast elkaar te zetten. Het aankoopbudget verderop telt de overige posten.
Aankoopbudget
Naast de koopprijs komen er eenmalige kosten bij. Wat ze bij jou zijn, hangt af van je situatie en van wie je inschakelt — dus vul je eigen bedragen in. Alles blijft in deze browser.
Dit zijn eenmalige kosten; de maandlasten hierboven staan er los van en horen er niet bij opgeteld. Wat je kunt lenen hangt af van inkomen en schulden — dat rekenen we hier niet uit.
Vergelijk met een andere woning
Zet dit huis naast een woning die je eerder bekeek. Dezelfde bronnen en dezelfde definities aan beide kanten, en geen oordeel over welke beter is.
Je hebt nog geen andere woning bekeken in deze browser. Open er één, en dan kun je ze hier naast elkaar zetten.
De lijst met bekeken woningen blijft in deze browser. De vergelijking komt in de adresbalk te staan, dus je kunt hem bewaren of delen.
Vragen
Wat moet je nog uitzoeken?
0 van 15 behandeld
Behandeld betekent dat je ernaar gekeken hebt — niet dat het bouwkundig in orde is.
Zelf bekijken
Loop dit zelf na terwijl je door de woning loopt.
Vragen aan de verkoper
Stel deze bij de bezichtiging of stuur ze vooraf naar de makelaar.
Documenten opvragen
Hiermee controleer je later of wat er gezegd is ook klopt.
Verder met dit huis
Ga je kijken, wil je dit huis bijhouden, of woon je hier zelf? Kies hieronder wat bij je past.
Bewaar deze vragen
Volg het huis om je antwoorden, notities en voortgang te bewaren.
Afvinken kan meteen, zonder account. Volg je het huis, dan bewaren we de lijst voor je.
Mijn notities
Wat je aanspreekt en wat tegenvalt. Privé; de bewoner ziet dit niet.
Woning volgen
Je antwoorden en je lijst blijven bewaard, en het huis komt in je straatje te staan. Dat is privé: de bewoner ziet er niets van.
Zet de eigenaar dit huis via Huisblik te koop, dan krijg je bericht. Advertenties elders zien we niet.
Belangstelling tonen
Binnenkort kun je de bewoner laten weten dat je belangstelling hebt — het briefje in de bus, maar dan zonder dat je naam erbij hoeft.
Woon je hier?
Dan kun je helpen aanvullen wat Huisblik nog niet heeft kunnen vaststellen. Binnenkort kun je je huis claimen en de open plekken zelf invullen. Wil je het horen zodra dat kan?
Huisblik-bèta: geregistreerde, berekende en afgeleide gegevens uit openbare bronnen, per onderdeel met de bron en de beperkingen erbij.