Gids · Blik op kopen
Een jaren-70-huis bezichtigen: welke vragen stel je?
Bij een huis uit de jaren 70 zegt het bouwjaar weinig over de staat. Dit vraag je de verkoper, dit bekijk je zelf en zo kies je welk onderzoek je laat doen.
Door Redactie Huisblik · Gepubliceerd · Laatst gecontroleerd
In het kort
- De kernvraag is niet hoe het huis is gebouwd, maar wat er sindsdien aan is gedaan en of de verkoper dat kan laten zien; het bouwjaar zegt weinig over de staat.
- Vier onderwerpen vragen extra aandacht: isolatie en glas, cv-ketel en ventilatie, vocht en fundering, en asbest; een woning van vóór 1994 kan asbest bevatten.
- Isolatie, glas, ketel, asbest en fundering staan in geen openbaar register; daarvoor tellen facturen, rapporten en vergunningen van de verkoper, de bezichtiging of een keuring.
- Wat je kon zien of vragen telt mee: volgens artikel 7:17 lid 5 BW kun je je als koper niet beroepen op een gebrek dat je bij de koop kende of redelijkerwijs kon kennen.
- Een bouwkundige keuring is niet verplicht maar bij deze leeftijd gebruikelijk; ze is vooral visueel, dus voor asbest en fundering is apart onderzoek nodig.
Ga met een lijst naar de bezichtiging, schrijf meteen op wat je hoorde en neem wat onbekend blijft mee naar de keurder.
Het korte antwoord: vraag bij een jaren-70-huis niet ‘hoe is het gebouwd?’, maar ‘wat is er sindsdien aan gedaan, en kun je dat laten zien?’. Een huis uit die tijd kan in vijftig jaar nauwelijks zijn aangeraakt of grondig zijn verbeterd. Het bouwjaar vertelt je dat niet.
Vier onderwerpen verdienen bij deze leeftijd extra aandacht: isolatie en glas, de cv-ketel en de ventilatie, vocht en de fundering, en asbest. Een woning die vóór 1994 is gebouwd of verbouwd, kan asbest bevatten. Daarnaast wil je weten welke verbouwingen er zijn gedaan, en of daar een vergunning voor nodig was.
Dit artikel geeft je de vragen voor de verkoper, een lijst van wat je zelf bekijkt, en een overzicht van welk onderzoek welke vraag beantwoordt. Gaat je vraag over verduurzamen na de koop? Daarvoor zijn de gidsen over de verduurzamingsvolgorde en de warmtepomp in een jaren-70-woning.
Wat het bouwjaar wel en niet zegt
Het bouwjaar geeft je een paar vermoedens, geen feiten:
- Isolatie. Milieu Centraal houdt als vuistregel aan: hoe ouder het huis, hoe slechter het bij de bouw is geïsoleerd. Of er later is nageïsoleerd, zie je niet aan het bouwjaar.
- Asbest. Woningen die tot ongeveer 1994 zijn gebouwd of verbouwd, kunnen asbest bevatten. Sinds dat jaar geldt een verbod. ‘Kan’ is hier het woord: het bouwjaar zegt niet dát er asbest zit, en ook niet waar.
- Fundering. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) zegt het zo: het bouwjaar alleen is onvoldoende om het type fundering zeker te bepalen.
Niets weten is geen slecht teken. Het betekent dat je het moet vragen of laten uitzoeken.
De vragen voor de verkoper
Wat je vraagt, en welk bewijs erbij hoort
| Onderwerp | Wat je vraagt | Vraag ook naar |
|---|---|---|
| Gevel | Is de spouwmuur nageïsoleerd? Wanneer, en met welk materiaal? | Factuur of garantiebewijs van het isolatiebedrijf |
| Dak en zolder | Is het dak geïsoleerd, en hoe dik? Wanneer is de dakbedekking vernieuwd? Zijn er lekkages geweest? | Facturen; foto’s van de werkzaamheden |
| Vloer | Is de vloer of de kruipruimte geïsoleerd? Staat er ooit water in de kruipruimte? | Factuur; is de kruipruimte via een luik bereikbaar? |
| Glas | Welk glas zit er in welke ruimtes, en wanneer is het geplaatst? | Facturen; geldt het voor alle ramen of alleen de voorkant? |
| Cv-ketel | Uit welk jaar is de ketel, en wanneer is hij voor het laatst onderhouden? | Onderhoudsrapport; het typeplaatje van de ketel |
| Ventilatie | Hoe wordt het huis geventileerd: roosters, een mechanisch systeem, of alleen ramen? | Onderhoud van een eventuele ventilatie-unit |
| Vocht | Zijn er vochtproblemen, schimmel of lekkages geweest? Wat is eraan gedaan? | Wat de oorzaak was, niet alleen dat het is opgelost |
| Asbest | Is er een asbestinventarisatie gedaan? Is er ooit asbest verwijderd? | Het inventarisatierapport; bewijs van verwijdering |
| Fundering | Zijn er scheuren, klemmende deuren of scheve vloeren? Is er ooit funderingsonderzoek gedaan? | Rapporten; weet de verkoper welk type fundering het huis heeft? |
| Verbouwingen | Wat is er verbouwd: aanbouw, dakkapel, uitgebroken wanden? Was daar een vergunning voor? | Vergunning, tekeningen, constructieberekening bij een weggehaalde muur |
| Energie | Wat was het energieverbruik het afgelopen jaar? | De jaarafrekening; het energielabel, als dat er is |
Een eerlijk ‘weet ik niet’ is ook een antwoord. Schrijf het op: dat is dan iets wat je zelf laat uitzoeken.
Waarom je doorvraagt. De verkoper moet je vertellen wat hij over gebreken weet. Maar jij hebt ook een taak. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:17, lid 5) zegt dat je je als koper niet kunt beroepen op een gebrek dat je bij de koop kende of ‘redelijkerwijs’ kon kennen. Wat je had kunnen zien of vragen, telt dus mee. Laat belangrijke antwoorden per e-mail bevestigen. Wil je een toezegging van de verkoper in de koopovereenkomst? Bespreek dat met je makelaar of notaris.
Wat je zelf bekijkt tijdens de bezichtiging
Kijken, niet slopen
- Zolder: zie je isolatie tussen of op de dakbeschotten? Zitten er vlekken of kringen in het hout of op het plafond?
- Kruipruimte: vraag of je het luik mag openen. Staat er water, ruikt het muf?
- Gevel: zie je scheuren, vooral schuine of trapvormige scheuren bij kozijnen? Zijn er voegen gerepareerd?
- Binnen: klemmen deuren of ramen? Lopen vloeren zichtbaar scheef? Zijn er scheuren in wanden of plafonds?
- Vocht: kijk naar schimmel in de badkamer, achter kasten aan de buitenmuur en in de hoeken van slaapkamers.
- Ventilatie: zitten er roosters boven de ramen? Staan ze open of zijn ze dichtgeplakt?
- Glas: zit er overal dubbel glas, of alleen in de woonkamer?
- Cv-ketel: kijk naar het typeplaatje en de onderhoudssticker.
- Mogelijk asbest: plaatmateriaal rond de ketel, oude vensterbanken, vinyl op de vloer, golfplaten op de schuur. Alleen kijken, niets aanraken.
- Omgeving: wat staat er pal aan de zuidkant? Zie je bomen, hoge bebouwing of een drukke weg?
Let op
Welk onderzoek beantwoordt welke vraag?
Een bouwkundige keuring is niet verplicht. Bij een huis van deze leeftijd is het wel de gebruikelijke volgende stap: een deskundige bekijkt de staat van dak, gevel, kozijnen, installaties en vocht, en schat in wat er de komende jaren aan onderhoud aankomt. Een keuring is vooral visueel. Voor asbest en de fundering is ander onderzoek nodig.
Wie kijkt naar wat
| Onderzoek | Wat het je vertelt | Wat het niet vertelt |
|---|---|---|
| Bouwkundige keuring | De zichtbare staat van het huis en verwacht onderhoud | Of er asbest in materialen zit; hoe de fundering eraan toe is |
| Asbestinventarisatie | Of en waar asbest zit; een gecertificeerd bedrijf neemt monsters, een laboratorium onderzoekt ze | Een visuele inventarisatie mist wat achter wanden of onder vloeren zit |
| Funderingsonderzoek (eerst vaak een QuickScan) | Een eerste verkenning van het funderingsrisico, met advies over vervolgonderzoek | Een QuickScan geeft geen definitief oordeel over de fundering |
| Energielabel | Een gestandaardiseerde inschatting van de energiezuinigheid | Wat jij straks aan energie betaalt |
| Bouwdossier bij de gemeente | Welke vergunningen en tekeningen er voor het adres bewaard zijn | Of wat er gebouwd is ook overeenkomt met de tekening |
Of een verbouwing nu vergunningplichtig zou zijn, ga je na met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket. Voor oude verbouwingen golden de regels van toen; vraag bij twijfel de gemeente.
Wil je na de koop verbouwen? Houd er dan rekening mee dat een asbestinventarisatie in de regel verplicht is voordat je een gebouw van vóór 1994 renoveert, verbouwt of sloopt. Dat is goed om te weten vóór je een keuken, badkamer of wand in je begroting zet.
Wat in een register staat, en wat je zelf nagaat
| Gegeven | Uit een openbaar register | Wat je zelf nagaat |
|---|---|---|
| Bouwjaar en oppervlakte | Ja, uit de BAG | Of er is aangebouwd of verbouwd |
| Energielabel | Als het geregistreerd is, met de datum van opname | Of er na die datum iets is veranderd |
| Isolatie, glas, ketel | Nee | Facturen, de bezichtiging, een keuring |
| Asbest | Nee | Een inventarisatierapport, of laten onderzoeken |
| Fundering | Nee, niet per woning | Vragen aan verkoper en gemeente; zo nodig onderzoek |
| Zon en schaduw | Berekend uit de hoogte van de gebouwen eromheen | Bomen en schuttingen: kijk ter plekke |
Huisblik toont per adres alleen wat openbare bronnen vastleggen, met bron en peildatum. Wat er niet in staat, is daarmee niet afwezig. Het is nog onbekend.
Tip
Veelgestelde vragen
Moet ik bij een jaren-70-huis altijd een bouwkundige keuring laten doen?
Het is niet verplicht. Bij een huis van rond de vijftig jaar is het wel verstandig: veel gebreken zitten op plekken die je tijdens een bezichtiging niet goed ziet, zoals het dak, de kruipruimte en de installaties.
De verkoper weet niet of er asbest in zit. Is dat een probleem?
Niet per se. Veel verkopers weten het gewoon niet. Wil je verbouwen, of twijfel je, dan kun je vóór de koop een asbestinventarisatie laten doen. Bespreek met je makelaar hoe je dat in het koopproces inpast.
Hoe zie ik of een dakkapel of aanbouw met vergunning is gebouwd?
Vraag de verkoper naar de vergunning en de tekeningen. Je kunt bij de gemeente ook het bouwdossier van het adres opvragen. Ontbreekt de vergunning, vraag de gemeente dan of er destijds een nodig was.
Aannames in dit artikel
- Met ‘jaren-70-huis’ bedoelen we een woning die grofweg tussen 1970 en 1980 is gebouwd. De werkelijke staat verschilt per woning.
- Dit artikel gaat over koopwoningen. Bij huur gelden andere afspraken over onderhoud en asbest.
Bronnen
- Stap voor stap naar een energiezuinig huis — Milieu Centraal, geraadpleegd 11 oktober 2026
- Asbest in en om het huis — Milieu Centraal, geraadpleegd 11 oktober 2026
- Alles over duurzaam verwarmen — Milieu Centraal, geraadpleegd 11 oktober 2026
- Veelgestelde vragen — KCAF, geraadpleegd 11 oktober 2026
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 17 — Overheid.nl, geraadpleegd 11 oktober 2026
- Checken of vergunning nodig is voor (ver)bouwen — Rijksoverheid, geraadpleegd 11 oktober 2026
De informatie en rekenvoorbeelden op deze pagina zijn algemene voorlichting op basis van vuistregels en zichtbare aannames — geen persoonlijk of financieel advies. Tarieven, subsidies en voorwaarden veranderen; controleer actuele cijfers bij de officiële bron. Lees de volledige disclaimer.